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2010年8月9-10日，中山市2010年各民主党派负责人、无党派人士代表暑期座谈会在市政府会议中心109室召开，围绕经济社会发展及“三旧”改造工作，推动中山新一轮发展，听取意见和建议，集思广益、共促发展。民进中山市委会周信主委、陈玉琼副主委出席会议。
会上，周信主委代表民进中山市委会谈中山“三旧”改造的对策。
周信认为，随着工业化与城市化的快速发展，受规划规模、年度建设用地计划指标、生态环境容量的限制，土地成为最稀缺的资源。改造旧城镇、旧厂房、旧村庄，让其发挥最大价值，是突破这一瓶颈的有效手段。
对中山来说，三旧改造是机遇也是挑战。机遇是通过“三旧”改造，促进存量建设用地“二次开发”，可以提高土地利用效率，加大宜居城乡建设力度；也是优化环境、扩大投资、刺激消费、统筹城乡发展，建设经济社会协调发展的新型城市的综合性载体。
当前最大挑战是时间紧，任务重，要将好事办好，少留遗憾，至少是经得起历史的检验，就必须强调谋定而后动。为此，周信主委代表民进市委会就中山“三旧”改造谈三点对策。
（一）放大、看远，用宏观战略性思维思考“三旧”改造。
1．将“三旧”改造视为进一步明晰城市文化战略定位、完善城市功能布局、形成城市风格特点、提升城市文化品位的重大契机，促使中山成为既文雅又精致，体现中山城市魅力。
2．努力实现经济效益与社会效益“双提高”，把社会效益摆在首位，注重民生、宜居、品位，抑制某些冲动。
三旧改造一个重要的目的是资源置换，增加用地，提高土地利用率和产出率。单位用地的GDP的增加固然是重要的决策因素，但是，城市的发展不仅仅是经济的发展，更重要的是经济社会的全面、协调、可持续发展。“三旧”改造要成为提升经济发展层次、创造宜居环境和改善民生的重要抓手，要把人民群众满意不满意、高兴不高兴作为衡量“三旧”改造成功与否的重要标准。
因此，必须以科学发展观为统领，看到经济效益以外的全面效益。不能搞过度的商业开发，使原本零乱、拥挤的城市更加杂乱无章。应该多着眼于整体规划，增加休闲广场、公园等绿地公共休闲场所。这样眼下的GDP虽然减少，但整个城市的、功能、形象、品位，市民的幸福指数将大幅提升。从长远来讲，会取得更大的回报。是要以民为本，多方共赢。
3．旧城镇、旧村庄应该成为改造的重点，现代服务业、文化创意产业应该成为发展的重点。
（1）三旧改造要着力于为现代服务业发展腾出空间
与珠三角其他城市相比，中山土地短缺的瓶颈问题更为突出，每年可用指标远远低于发展所需；另一方面，中山第三产业发展相对滞后，面临着“调结构”的发展要务。在这种情况下，中山抓住“三旧”改造良机，积极发展现代服务业，提升传统服务业，力促产业结构调整。盘活旧城镇、旧厂房、旧村庄，将这些资源综合利用，发展我市现代服务业短板，以“三旧”改造为现代服务业发展腾空间。
近几年我市服务业占经济总量比重大幅增加，外资企业大量涌入，亟需量大面广的中介机构提供优质高效的服务；此外，我市行政审批制度改革的深化和创新，也为中介机构的发展提供了更广阔的空间。但是，与国内发达城市相比，我市中介服务业、金融服务业发展还存在着规模小、分布散、管理乱等差距，知名机构不多，高端服务能力不足。通过改造，将旧厂房变成为服务业提供服务的产业聚集区，此消彼长之下，中山城市环境和经济发展势必跃升一个档次。
（2）扩笼壮鸟与就地改造相结合，通过设立文化创作基地，集聚文气，化育文人，传延文脉，逐步形成文化中山、文雅中山。
“三旧”改造形式可以多种多样，并不就是大拆大建，就地改造也是一种有效形式。例如，东莞市南城区在艺展中心的改造过程中，将“扩笼壮鸟”与就地改造结合起来，创造出在“不拆不建、保留厂房原貌基础上，进行创造性的整治改造，引入新兴产业"的成功模式。在原土地使用权人厂房租赁合约到期之际，南城区提前与企业接触，动员协调企业将生产环节搬迁，将研发中心迁至城区中心写字楼，成功腾挪出旧厂房。然后借鉴北京“798”等地的做法，保留原厂房，只对旧厂房重新进行外部装饰和室内改造，打造出一个现代感强烈的文化艺术创作基地。
我国文化产业正以新兴产业姿态呈现出勃勃生机,不少企业跃跃欲试。我市正在推动“三旧”改造,这不仅是盘活、整合土地资源,也是推动创意产业、休闲产业发展的一个契机。
在“三旧”改造的背景下, 要致力于将文化产业打造成“支柱产业”。中山市发展文化产业和推动产业转型升级，决不能为眼前的巨大利益所动摇,坚决忍得住暂时收入的减少,坚持从长远发展效益出发,宁愿放慢房地产的发展也要大力发展文化产业，加快各镇区文化产业基地建设,以文定位,以艺为业,把文化产业打造成为中山新一轮发展的增长极。小榄镇成功的模式值得借鉴推广。为实现文化对经济发展和社会各项事业的推动作用，搞好经济转型，小榄镇政府利用原建斌中学旧址进行规划改造作为试点，并让这块处于小榄中心区、交通便利，车站、酒店林立的黄金地段建成首期为面积2.5万平方米的小榄文化艺术品产业基地。如今，该基地商铺近百家，汇集了各地画家、画师约200多名。集油画、国画、工艺品等专业生产、批发、出口、零售及旅游景点于一体的新“景区”。成为中山“三旧”改造的一个成功案例，有效实现了经济效益和文化效益的双赢,是“三旧”改造、产业升级和文化发展三者成功结合的生动样本。
（二）定准、做精，用创造性思维规划“三旧”改造
1．定准。旧城改造主要着眼于定义城市功能布局，旧村庄改造要与社会主义新农村建设相结合。逐点、逐步准确定位，最终全局一盘棋，服从于形成城市风格特点，提高城市品位这一总体目标。可以建设生态示范区为立足点，形成标识城市风格、品位的标志性区域。
2．做精。要有决心和气魄做出精品。能否做到30-50年不落后，为后人改造城市，为后人储蓄财富。
3．规划先行，好字当头。
抓紧编制完善相关规划，从源头上管住，使“三旧改造”范围合理、程序合法、结果可控。宁缺毋滥，给未来、子孙留足机会。一是一时想不清的项目部急于上，宁可先储蓄，给科学规划留足时间，二是要注意保护历史、文物、文化，历史不能再生再造，一定要慎重对待，多尊重专家权威意见，一时弄不明白，没有把握的不要妄动。在当前的“三旧”改造工作中，有关基础设施建设和产业布局等方面，需要有大局和长远的眼光，尽量避免因为缺乏前瞻性，跟不上时代发展步伐，形成烂尾或新的“三旧”，又成为明天被改造的对象。
（三）共建、共赢，用多方合力推动“三旧”改造
1．集思广益，问策于民
集思广益从来就是很好的决策途径，对于这样一个紧迫、繁难的工作更需如此。不但可以汇集全体市民的智慧，更能调动群众的参与热情，因参与而了解、理解，支持，增加动力，减少阻力，实现改造的和谐。为提高问计的效率，可充分利用网络途径。问计内容可以包括：公示改造对象，让市民对改造对象是否适宜、合规，改造目标如何定位，科学的改造方案等。
2．政府主导，市场运作
“三旧”改造是一项复杂的社会系统工程，需要动员各方力量共同参与。政府是“三旧”改造的责任主体，应切实加强在规划，计划等方面的统筹引导，统一组织，加强监管，严格执法，确保“三旧”改造计划的顺利实施。要坚持市场运作，多方共赢的方针，积极用足用好政策，在市的权限范围内实行税费减免和返还优惠政策，营造富有吸引力的经济条件和政策环境。要拓宽融资渠道，以土地有形市场为平台，通过竞争性招投标方式出售拆迁经营权，由中标的第三方进行拆迁、安置、经营等工作，拆迁的补偿价格由第三方的投资商或者开发商直接与被拆迁户谈判，补偿费用不再由政府决定，补偿标准参照周边房屋价格来确定。要积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧” 改造项目。要建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，激励原用地主体参与改造，在符合政策法规的前提下，允许“三旧”改造项目的原用地主体采取合作、合资等方式自主实施改造。
3．协调各方利益，确保共建共赢
盘活存量建设用地，优化土地利用布局，促进节约集约用地，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，拓宽发展用地空间，提高土地利用水平，促进产业结构调整，加快城乡建设，优化人居环境，完善城市功能，提升城市品位。当前有部门间不协调的现象，比如对镇区上送的三旧申报，规划部门说行，国土部门说不行。另外，优惠政策主要让镇区来制定也不太合适，镇区之间容易出现不平衡，还是由市政府主导比较好。市政府的实施细则也应尽快出台。要落实责任，形成合力。各职能部门要各司其职，各负其责，齐心协力搞好改造工作。
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